Sonntag, 23. August 2009

Ersteigerer kann für verlorenen Baukostenzuschuss in Anspruch genommen werden


Problem Der Mieter hatte Gewerberäume langfristig über 15 Jahre angemietet und in diesem Zusammenhang einen Baukostenzuschuss gegenüber dem damaligen Vermieter geleistet. Das Grundstück wurde in der Folgezeit zwangsversteigert und der Ersteher (Ersteigerer) machte von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG Gebrauch und beendete das Mietverhältnis vorzeitigt. Der Mieter macht nun seine noch nicht "abgewohnten" Investitionen aus dem Baukostenzuschuss geltend. Zu Recht?

Entscheidung Ja, urteilte nun der BGH und führte damit seine bisherigen Rechtsprechung zum rechtsgeschäftlichen Grundstückserwerb [BGH Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/02]. Nicht der ehemalige Vermieter im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen hafte, sondern der Ersteher des Grundstücks. Gegenüber diesem könne der Mieter seine Ansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB) durchsetzen, da das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG keinen anspruchsausschließenden Rechtsgrund ein "Behalten" des noch nicht "abgewohnten" Baukostenzuschusses darstellt. Die Bereicherung entsteht durch die Sonderkündigung des Erstehers und besteht aus dem gesteigerten Ertragswerts auf Grund der vorzeitigen Nutzungsmöglichkeit. Die Höhe der Bereicherung ist aus der konkreten Vermietbarkeit zu einem höheren Preis als dem bisherigen zu ermitteln. Der Anspruch ist insbesondere nicht davon abhängig, dass tatsächlich eine Neuvermietung erfolgt.

Praxistipp Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, ein vermietetes Objekt zu ersteigern und anschließend von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG Gebrauch zu machen, sollten Sie versuchen, zuvor Informationen über mieterseitige Investitionen einzuholen. Generell ist in solchen Fällen zu empfehlen, eine potentielle Ausgleichspflicht für verlorene Baukostenzuschüssen bei vorzeitiger Kündigung einzukalkulieren.