Mittwoch, 7. Oktober 2009

On the Road again: Kein Kündigungsausschluss für Studenten im Mietvertrag

[BGH Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08]

Das Bundesgerichtshof (BGH) zeigt Herz und Verständnis für das Studentenleben. In den Semesterferien wurde verkündet, dass ein zweijähriger Kündigungsverzicht im Formularmietvertrag über ein "Studierzimmer" unwirksam ist.

Sachverhalt Der Entscheidung lag folgende Klausel im Formularmietvertrag mit einem Studenten über die Zimmeranmietung am Studienort zu Grunde:
"Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist".
Der Student kündigte das Mietverhältnis später außerordentlich. Das erstinstanzliche Gericht sah zwar keinen berechtigten Grund für eine außerordentliche Kündigung, jedoch ging es von einer ordentlichen Kündigung aus, so dass das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist endete. Entscheidung Nach Entscheidung des BGH benachteilige die Klausel zum Kündigungsverzicht für zwei Jahre den Studenten unangemessen, so dass diese gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam ist. Zwar ist ein befristeter Kündigungsausschluss nicht grundsätzlich unwirksam. Jedoch müsse nach Treu und Glauben dem Studenten die Möglichkeit offen stehen, auf die Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und die ausbildungsbedingten Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Die einseitigen Vermieterinteressen, eine Mieterfluktuation zu verhindern und eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen, bringen demgegenüber keine schutzwürdigere Position, die eine solche Klausel gegenüber einem studentischen Mieter rechtfertigen könnte.
Zur Begründung führt der BGH u.a. aus: "Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Klägerin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündigungsausschluss als unangemessen verworfen hat."
Auch die Möglichkeit einen Nachmieter zu stellen und somit vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, ändere nichts an der Unwirksamkeit der Klausel. "Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden.", wie der BGH hierzu ausführt.
Das Mietverhältnis fand daher mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist sein Ende.







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