Mittwoch, 24. März 2010

BGH bejaht Mieterhöhung im preisgebunden Wohnraum bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Miete einseitig erhöhen kann, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.

BGH | Urteil vom 24.03.2010 | VIII ZR 177/09

Die vermietende Wohnungsbaugenossenschaft teilte dem Mieter mit, dass die vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel nach der neuen Rechtsprechung des BGH unwirksam sei. Dem Mieter wurde angeboten, eine Nachtragsvereinbarung mit einer wirksamen Klausel abzuschließen. Ansonsten würde sie die Miete erhöhen. Da der Mieter die Vertragsänderung ablehnte, flatterte eine Mieterhöhungserklärung ins Haus. Zu Recht?

Ja, meint nun der BGH. Die Vermieterin sei im vorliegenden Fall berechtigt, die Miete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag zu erhöhen. Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG) könne der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Diese Voraussetzung liege vor. Nach § 28 Abs. 4 II. BV dürfe der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Dies gilt auch, wenn die Abwälzung – wie im vorliegenden Fall – auf Grund unwirksamer Klauselgestaltung scheiterte.

Ein Widerspruch zur Rechtsprechung bei frei finanziertem Wohnraum bestehe nicht. Dort sei der Vermieter nicht zur Mieterhöhung auf Grund unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel berechtigt. (vgl. BGH | Urteil vom 09.07.2008 | VIII ZR 181/07). Im preisgebundenen Wohnraum werde nämlich die Kostenmiete nach Kostenelementen ermittelt und richte sich nicht nach der marktüblichen Miete.

Nähere Infos finden sich in der Pressemitteilung des BGH vom 24.03.2010 (63/10)

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